Аренда или ипотека — что выгоднее?

Аренда или ипотека - что выгоднее?

Решение жилищного вопроса - проблема сложная, особенно для крупных городов, куда люди стремятся в поисках хорошей и высокооплачиваемой работы, образования, развитой инфраструктуры, более высокого уровня жизни. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве 5 млн. рублей. Не имея таковой суммы на руках полностью, обзавестись жильем можно используя механизмы аренды и ипотечного кредитования. В этой статье рассмотрим сильные и слабые стороны обоих способов, чтобы ответить на вопрос: что же выгоднее – аренда или ипотека?

Оговорюсь сразу, что правильного ответа на этот вопрос нет. Каждая жизненная ситуация, разрешаемая через механизмы аренды или ипотеки, уникальна. Значит, выбор в пользу того или иного способа зависит от того, какие критерии у человека стоят на первом месте. Вот некоторые из них:

• Объем первоначальных вложений

• Ежемесячный платеж

• Доступность

• Мера ответственности

• Мера свободы

• Психологические факторы.

Рассмотрим пример. Предположим, что у нас есть выбор: купить или снять самую дешевую однокомнатную квартиру площадью 33 кв.м. в спальном районе Москвы (ориентировочная стоимость 5 млн. рублей, арендная ставка 25 тысяч рублей в месяц).

Первоначальные вложения

Аренда. Практика делового оборота при аренде (найме) (аренда и найм: в чем разница?) квартир такова, что арендатор (наниматель) оплачивает, как правило, три суммы (месячных платежа) при заселении. Одна сумма идет в счет аванса за первый месяц проживания, вторая - арендодателю (наймодателю) в качестве залога сохранности имущества, находящегося в квартире, а третья сумма распределяется между агентами по аренде в заранее оговоренной пропорции. Конечно же, можно попробовать снять квартиру без посредников и договориться с хозяином о том, что залог взыматься не будет – это может сократить первоначальный платеж втрое. Итого первоначальный платеж составит от 25 до 75 тысяч рублей.

Ипотека. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке – 10-15%, обычно же он составляет 30%. В нашем случае, чтобы задумываться об ипотеке, нужно иметь от 500 тысяч до 1,5 миллионов рублей накоплений. Кроме того, расходы по ипотечной сделке (подбор кредита, агентские услуги, оценка недвижимости, страхование, расходы по сделке) выливаются в дополнительные 50-200 тысяч рублей.

Ежемесячный платеж.

Аренда. Ежемесячный платеж, как правило, фиксируется на срок аренды, указанный в договоре (обычно 1 год). Однако он может быть пересмотрен по соглашению сторон. В нашем случае 25 тысяч рублей.

Ипотека. Ежемесячный платеж зависит от условий кредита и срока кредитования. В среднем каждый миллион заемных денег выливается приблизительно в 11 тысяч ежемесячного платежа. В нашем случае с учетом первоначального взноса 30%, тело кредита составит 5млн – 1,5 млн = 3,5 млн, что приблизительно эквивалентно 37,5 тысяч ежемесячного платежа.

Доступность.

Аренда. Для одного человека аренда квартиры с платежом 25 тысяч в месяц становится доступной при заработной плате от 40 тысяч в месяц, а при 60 тысячах становится более-менее комфортной (остается на что пожить). Если арендаторов двое, то платеж в 12,5 тысяч в месяц с одного человека даже при зарплате в 30-35 тысяч становится терпимым. При этом важно понимать, что происхождение зарплаты арендатора для арендодателя никакого интереса и подтверждения не требует.

Ипотека. Помимо более высокого платежа (37,5 тысяч при ипотеке против 25 тысяч при аренде) есть еще несколько нюансов доступности ипотечного кредита. Во-первых, уровень заработной платы должен быть гораздо выше: минимум 60 тысяч рублей. Во-вторых, ипотечный кредит может получить далеко не каждый. Банк, оценивая надежность заемщика, смотрит и на его возраст, и на образование, и на род деятельности, и на подтверждение доходов.

Мера ответственности.

Аренда. В случае если арендатор теряет источник дохода, он может съехать с квартиры практически в любой момент, действуя в рамках договора (а зачастую и вне таковых). Максимум, что он может потерять – это залоговую сумму, если это предусмотрено договором.

Ипотека. В случае если заемщик теряет источник дохода и не может погашать платежи по ипотечному кредиту, в худшем случае возможна продажа принадлежащей ему квартиры для возмещения долгов банку и выселение заемщика. Но, как правило, до этого не доходит. Важно предупредить банк о сложившихся обстоятельствах и договорится о небольшой отсрочке платежа. Если же источник дохода теряется по состоянию здоровья или, что еще хуже, смерти заемщика, то здесь на помощь может прийти обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Мера свободы.

Аренда. Сменить арендную квартиру можно практически в любой момент (на условиях, предусмотренных договором найма). Изменилось место работы – можно найти квартиру ближе, чем была. Изменились арендные ставки – можно поискать более выгодный вариант за те же деньги. Наступило лето – можно жить за городом или воспользоваться более дешевыми сезонными городскими предложениями с мая по октябрь. Аренда, несомненно, обладает большей гибкостью, чем ипотека.

Ипотека. Ипотечный кредит – это, несомненно, привязанность к одной квартире на весь срок до погашения кредита. И хотя существуют механизмы, позволяющие продать квартиру из под залога банка (с целью, например, улучшить жилищные условия), большой популярностью они не пользуются.

Психологические факторы.

Аренда. Плата за наём квартиры целиком и полностью идет «дяде» в карман. В «дядину» квартиру нет смысла вкладываться – делать ремонт или покупать хорошую мебель. Кроме того, арендодатель (наймодатель) может в любой момент попросить арендатора (нанимателя) освободить квартиру, действуя как в рамках договора, так, к сожалению, и вне их. Обращаться в суд арендатору (нанимателю) для восстановления своих прав будет себе дороже и хлопотнее.

Ипотека. Хотя ипотечная квартира и находится в залоге у банка, принадлежит она заемщику. Основной аргумент, звучащий в пользу ипотеки: «Я плачу за СВОЮ квартиру». Здесь уже и больше мотивации делать ремонт и обустраивать квартиру. Конечно, есть риск утраты квартиры в случае потери дохода. Но здесь важно помнить, что ипотечная квартира – это уже актив, который может приносить доход в виде арендных платежей. И если ипотечная квартира – не единственная (есть запасной аэродром в виде дачи, квартиры родителей и т.п.), то в случае финансового кризиса у заемщика ипотечная квартира может в большей части «прокормить себя сама».

Другой пример.

Рассмотрим платежи для двухкомнатной квартиры площадью 54 кв.м. стоимостью 7 млн. рублей в спальном районе Москвы. Арендная ставка 35 тысяч рублей в месяц.

Аренда. При заселении нужно оплатить 35-105 тысяч единовременно.

Ипотека. Первоначальный взнос 2,1 млн рублей (30%), ежемесячный платеж 53,9 тысяч рублей, совокупный доход заемщиков не менее 89,9 (приблизительно).

Для трехкомнатной квартиры эти цифры эти цифры составят соответственно:

Аренда. 40-45 тысяч ежемесячный платеж, 40 – 140 единовременно при заселении.

Ипотека. Стоимость 9 млн. рублей, первоначальный взнос 3 млн. рублей, ежемесячный платеж 77 тысяч рублей, совокупный доход не менее 128,3 тысяч рублей в месяц.

Как видите, с повышением площади квартиры и арендная ставка и платеж по ипотеке перерастают даже московские мерки средних зарплат, так что решать, какое из зол: ипотека или аренда – меньше, решать Вам.

В конце статьи хочу показать Вам очень занимательное видео. Дискуссию о преимуществах и недостатках аренды и ипотеки ведут Дмитрий Овсянников - руководитель компании ИПОТЕК.РУ, и Сергей Смирнов - руководитель проекта АгентОн.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

14 комментариев к записи “Аренда или ипотека — что выгоднее?”

  1. Статья — блеск. Сейчас тяжело угадать, что же все-таки кроется за всем этим и что выгоднее. А Ваш обзор здорово помог.

  2. Иван:

    Выдержка из Вашей статьи: «Основной аргумент, звучащий в пользу ипотеки: «Я плачу за СВОЮ квартиру».» — это главное!!!
    Что касается психологических факторов, то это чуть ли не главная головная боль аренды: не упорядочены у нас эти отношения, всё делается «как принято», а принято у нас не очень… И хозяин цену может задрать, и квартиранты могут в квартире устроить адский отжег (не буду приводить страшных подробностей из личного опыта, дабы не шокировать общественность). Никто от такого порядка вещей не выигрывает. Ипотека всегда будет дороже аренды, иначе просто противоестественно (все бы взяли дружно ипотеку). Вопрос в разрыве, который нужно преодолеть, то есть как раз в доступности. Ещё пара интересных таблиц по этой теме здесь:
    http://www.expertpoll.ru/arkhiv/42-arenda-vs-ipoteka.html
    Получается, что сейчас даже с первоначальным взносом 40% и кредитом на 20 лет всё равно по ипотеке или платить больше или квартира хуже.

    • admin:

      Спасибо, почитала исследование. Действительно, нужен весьма большой первоначальный взнос для того, чтобы платеж по ипотеке был равен арендному платежу, если говорить об идентичных квартирах в аренду и ипотеку. Но те, кто имеют такие накопления, безусловно, отдают предпочтения ипотеке.

  3. Иван:

    «Но те, кто имеют такие накопления, безусловно, отдают предпочтения ипотеке.»
    По моим личным впечатлениям, в ипотеку старается «влезть» и большинство людей с гораздо меньшими накоплениями. Очень уж невесёлая перспектива — быть квартирантом на пенсии. Рост стоимости аренды труднопредсказуем. Чтобы её оплачивать, нужны солидные деньги, то есть, если в молодости не покупать квартиру, значит, необходимо куда-то инвестировать на будущее, во что-то надёжное и с хорошей доходностью (ну что же это, как не недвижимость, которая постоянно дорожает?). Иначе можно остаться БОМЖом.

    • admin:

      Остаться бомжом можно и «благодаря» ипотеке — стоит лишь перестать платить банку. А что касается инвестиций в будущее, тут я соглашусь — ипотека может выступать первоначальным трамплином, чтобы заиметь такой относительно надежный актив как недвижимость. К тому же по мере выплаты или после полной выплаты кредита, ипотечную квартиру можно использовать как базис покупки новой квартиры, которая будет больше/удобней.

  4. Иван:

    Если перестать платить банку, то это вопрос философский, благодаря ипотеке или себе. Хотя, конечно, риск потери дохода есть у всех, причем у всех разный, в зависимости от рода деятельности и других факторов.

  5. Александр:

    Я вот не могу понять откуда берут такие рассчеты?
    Ежемесячный платеж.
    Аренда. Ежемесячный платеж, как правило, фиксируется на срок аренды, указанный в договоре (обычно 1 год). Однако он может быть пересмотрен по соглашению сторон. В нашем случае 25 тысяч рублей.

    Ипотека. Ежемесячный платеж зависит от условий кредита и срока кредитования. В среднем каждый миллион заемных денег выливается приблизительно в 11 тысяч ежемесячного платежа. В нашем случае с учетом первоначального взноса 30%, тело кредита составит 5млн – 1,5 млн = 3,5 млн, что приблизительно эквивалентно 37,5 тысяч ежемесячного платежа.

    МОЙ РАССЧЕТ ТАКОЙ:
    Если у меня есть 1,5 млн. руб , то эти 1,5 млн. кладем на депозит под 12% годовых и получаем каждый месяц по 15000 рублей. Т.е. при аренде нужно доплатить всего 10т.р. и жить спокойно в квартире. Ну, а если у нас есть возможность платить в месяц по 37,5 тыс рублей, это ежемесячный платеж при ипотеке, то платим из них 10 за аренду, а остаток 27,5 тыс кладем да депозит. и таким образом через 1 год, нам за аренду нужно платить на 3300 меньще, и так каждый год. Таким образом через 3 года, нам не нужно зарабатывать на аренду квартиры.

    • Галина:

      Александр, ваш расчет утопия.
      Во-первых, опасно держать 1,5млн на вкладе, ведь если банк обанкротится, вернут всего 700тысяч.
      Во-вторых процентные ставки по вкладам каждый год меняются и сейчас найти банк с вкладом под 12%, да чтоб еще и процент выплачивал каждый месяц не так уж и легко.
      В-третьих, зачастую хозяин квартиры поднимает арендную плату каждый год. И вряд ли получится не платить за аренду через 3 года.

  6. Лариса:

    Статья полезная.А вот если нет первоначального взноса на ипотеку,тогда только аренда?

  7. Любовь:

    Поможете разобраться с опекой. В приватизации участвовал ребенок 14 лет. Родители хотят обменять жилье на более просторное.

  8. Любовь:

    Добрый день! Органы опеки — какие правила, где об этом почитать. В приватизации квартиры участвовал ребенок 14 лет.

Оставить комментарий