О чем говорит 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на самом деле?

214-ФЗ

Этой статьей я начинаю серию статей о первичном рынке жилья. И начать я хочу с юридической основы продажи квартир в новостройках – 214 Федерального Закона от 30 декабря 2004г, регламентирующего взаимоотношения сторон относительно привлечения денег на строительство и возникновения прав на квартиры у дольщиков. В данной статье разберемся в ключевых моментах этого закона и способах обхода положений данного закона застройщиками.

До вступления в силу 214-ФЗ 1 марта 2005 года застройщики, как правило, начинали строить, едва получив доступ на стройплощадку, попутно оформляя разрешительную документацию. При этом квартиры начинали продавать с самых ранних стадий строительства, т.к. требовалось финансирование на постройку дома. Цена квадратного метра была существенно ниже «квадрата» на вторичном рынке, что делало покупку квартиры в новостройке весьма выгодным мероприятием, хотя и очень рисковым.

Нередки были случаи, когда какая-нибудь фирма Рога и копыта огораживала для вида строительную площадку, и имитировала на ней бурную строительную деятельность по раскопке котлована и заливу фундамента. На этом этапе продавалось по-максимуму квартир, а некоторые и дважды и трижды, а потом стройка заморживалась, фирма банкротилась, и дольщики оставались и без денег и без квартиры. Все помнят печально известную строительную пирамиду под названием «Социальная инициатива».

Когда накопилась изрядная масса обманутых дольщиков, законодатели накреативели Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванный оградить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Сейчас разберемся с его основными положениями (полный текст можно загрузить здесь).

Итак, перевожу с депутатского на русский основные моменты 214-ФЗ:

1. Привлекать денежные средства на строительство можно ТОЛЬКО по договорам долевого участия (ч.1 ст.1) или «в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах» (ч.2 ст.1).

Все остальные схемы (вексельная схема, предварительный договор купли-продажи) хоть и имеют место быть, но идут в обход 214-ФЗ, а значит от лукавого. Серые схемы продаж новостроек разберем в отдельной статье, так что не забудьте подписаться на обновления сайта!

2. Застройщик может начать привлекать деньги на строительство, при одновременно выполненных условиях:

1) получено разрешение на строительство,

2) опубликована проектная декларация,

3) пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться дом.

Некоторые застройщики до выполнения этих условий начинают привлекать средства по предварительным договорам долевого участия без государственной регистрации, что тоже от лукавого.

3. Договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Подписанный сторонами, но не прошедший регистрации договор, заключенным не считается. Иногда застройщик предлагает подписать договор и отложить его у себя, пока не накопится пул договоров, которые будут сдавать на регистрацию одновременно. Как Вы понимаете, и это от лукавого.

Принимать деньги по договору застройщик имеет право также только после заключения (т.е. государственной регистрации) договора долевого участия, хотя большая часть застройщиков поступает наоборот.

4. Договор долевого участия должен содержать в обязательном порядке:

1) определение объекта, подлежащего передаче дольщику (строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, расположение квартиры на плане этажа, проектная площадь),

2) срок передачи объекта дольщику,

3) цену, срок уплаты и порядок уплаты дольщиком,

4) гарантийный срок на объект. Гарантийный срок на объект не может быть менее 5 лет.

При отсутствии хотя бы одного пункта, договор не считается заключенным. Условия договора, по которым застройщик снимает с себя ответственность за качество строительства, 214-ФЗ признает ничтожными.

5. Цена договора может быть изменена по соглашению сторон после регистрации договора, если договор предусматривает такую возможность, а также случаи и условия изменения.

На практике самый распространенный случай изменения цены возникает, когда фактическая площадь квартиры после обмеров БТИ расходится с проектной площадью, оплаченной дольщиком по договору и возникает либо доплата дольщика (чаще всего), либо возврат дольщику (крайне редко). Доплата дольщика рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия, а не на момент возникновения доплаты.

6. Застройщик должен передать объект дольщику не позднее срока, указанного в договоре (ст.7,ч.1), иначе должен будет выплачивать неустойку, указанную в ч.2,ст.7. Однако передать квартиру дольщику застройщик может не ранее ввода дома в эксплуатацию (ст.8, ч.2).

На практике в договоре долевого участия зачастую застройщик вместо указания конкретной даты передачи объекта указывает срок передачи с поправкой «но не ранее даты ввода дома в эксплуатацию», что делает срок передачи в принципе неопределенным.

7. Передачу объекта застройщик и дольщик обязаны оформить передаточным актом. Риск случайной гибели до передачи объекта дольщику несет застройщик. После подписания такого акта сторонами обязательства застройщика считаются исполненными.

8. Дольщик может уступить право требования по договору долевого участия третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга по договору на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации.

На практике оформляет такую уступку чаще всего сам застройщик, услуга может стоить от 10 до 100 тысяч рублей.

9. Право собственности на квартиру в доме-новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), постановления о вводе дома в эксплуатацию и акта приема-передачи квартиры, подписанного дольщиком и застройщиком.

Конечно, приведенные выдержки из закона не заменяют сам закон, так что рекомендую прочитать его в полном варианте и ознакомиться с требованиями к информации о застройщике, проектной декларации, рекламе объекта строительства и способах обеспечения обязательств застройщика прежде, чем Вы соберетесь покупать квартиру в строящемся доме. 

 

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

23 комментариев к записи “О чем говорит 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» на самом деле?”

  1. Zoja:

    а мы чуть было в эти дольщики не вляпались в свое время…от того дома сегодня даже котлована не осталось — засыпали

    • admin:

      Ох, Зоя, к сожалению, в нашей стране от этого никто не застрахован. И даже 214-ФЗ не дает гарантий..

  2. Ирина:

    Вот гады, прости что скажешь.

  3. Eлена:

    Подскажите а в случаи покупки Таунхауса.
    Земля на которой идет строительство передается в аренду застройщику, производится межевание земли, далее после сдачи объекта квартира переходит в собственность дольщику, а земля на которой находится Таунхаус передается автоматически согласно ФЗ 214? и как это выглядит — отдельным документом на землю??????
    Может мой вопрос звучит и некорректно, с юр.точки зрения, но хотелось бы услышать Коментарии специалиста. Заранее благодарю!

  4. Елена:

    Прокомментируйте, пож-ста, кто сталкивался. У меня новостройка. В приложении к ДДУ с утверждёнными вариантами отделки квартиры указано в т.ч.:
    — межкомнатные стены толщиной из пазогребневых гипсоблоков 80мм.
    — в жилых помещениях и кухнях — цементно-песчаная стяжка
    — в санузлах и ванных комнатах — стяжка с устройством гидроизоляции
    В перечне устанавливаемого оборудования:
    — счётчики горячей и холодной воды
    Дом ещё не готов, но когда смотрела планировку, выяснилось:
    — стяжки не будет нигде (при том, что отопительные шланги к батареям лежат на полу и высота стяжки будет больше, мои затраты соответственно);
    — стены делают только капитальные, а межкомнатные — высотой1,5м.,объясняя это тем, что всё равно все переносят;
    — разводки труб не предусмотрено, только стояки.Соответственно,счётчиков тоже не будет.
    Вопрос 1: Если застройщик ничего этого добровольно не делает, реально через суд требовать, или пустая трата времени и средств?
    Вопрос 2: Срок договора прошёл. Допсоглашений не заключалось.Ответственность предусмотрена в размере1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Есть случаи реального взыскания или тоже пустая трата времени?

  5. По поводу т.хауса,- земля в аренде у застройщика на время строительства. При вводе объекта в эксплуатацию, застройщик отказывается от неё в пользу того муниципального образования где ведётся застройка. Далее вы оформляете право собственности на дом (квартиру, -что там у вас строится) и уже после этого направляетесь в Земельный комитет где по вашему заявлению с вами заключается договор долгосрочной (59 лет) аренды на земельный участок, либо предлагается приобрести в собственность землю по тем ставкам которые существуют на данный момент. Иногда хорошо бы поинтересоваться есть ли тенденция снижения ставок на выкуп, если да, то можно подождать и пока заключить аренду, а на следующий или через год выкупить. Как то так.

  6. Закатайте их в асфальт! У вас получится. Если застройщик официально подписал Приложение в с выполнением работ, то он их ОБЯЗАН делать!!!! В противном случае -даже не буду распоэзиваться -идите в суд и будет Вам счастье. Акт подписали? Если нет то хорошо! Если да то вы извините…недалёкий человек. Желаю удачи.

  7. С позиции реализации интересен факт возможности заключения договора долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ сразу на несколько объектов долевого строительства (например, квартиры), однако оформление право собственности на них необходимо регистрировать на каждое отдельно. Однако регистрационная служба сообщает, что может выдать и одно свидетельство на право собственности на несколько объектов долевого строительства.

    • admin:

      Да, Вы можете купить несколько объектов по ДДУ, но при оформлении Вы быдете получать отдельное свидетельство на каждый объект.

  8. Вика:

    Дольщик при оформлении договора переуступки прав требований по ДДУ требует оплату через р/с в день заключения договора и подачей в рег.палату.Каковы риски? Если предварительно заказать выписку из рег.палаты на интересующую квартиру. И противоречит ли такая оплата 214-ФЗ ?

  9. Вадим:

    Очень содержательно расписано благодарю, но есть вопрос:
    15 января 2014 года объявили, что получено распоряжение от адмистрации о вводе дома в эксплуатацию. Но на нем стоит дата 29 декабря 2013 года. могу ли сегодня 28 января 2014г продать квартиру по договору цессии (и мне принадлежит квартира по договору цессии) 3-му лицу, если я ещё не подписывал акта приема-передачи квартиру от застройщика?

    • admin:

      Можете, если акт приемки с застройщиком Вы не подписали еще. Возможно, потребуется согласование договора уступки с застройщиком.

  10. Вадим:

    Спасибо, а чем мне подтвердить удостоверить, что могу уступить свое право? Ведь у них юрист говорит. что пjпадаю под ст. 214 фз о долевом строительстве? Хотя у меня и с застройщиком через их же дочернюю компанию договор цессии.

  11. артем:

    кто знает про объект п. нахабино жк красногорский, там вроде по дду 214 фз, от НДВ, стоит заморачиваться или нет, там тоже земля в аренде и что дальше самому арендовать или как?, и еще вопрос с комуникациями там же ведут канализацию кудато далеко, и бурят скважину на воду, по ходу там нет центрального водоснабжения

  12. Владислав:

    Мне реелтор сказал, что согласно 214 закона, деньги, перечисленные мною за квартиру, откладываются на банковский счет. И застройщик может их снять только после сдачи дома в эксплуатацию и при подписании акта сдачи. Тем самым 214 закон защищает покупателя. Это правда?

  13. averon:

    Вопрос: ЖСК (заказчик)-в банкротстве, генподрядчик(аффилирована с ЖСК)- в банкротстве. Дольщики обнаружили, что в реестр кредиторов вступили дольщики по ДДУ с ценой ниже себестоимости квартиры. Получается два лагеря: №1 с ценой в договоре 22-25т.р и №2 с ценой в договоре 3-6 т.р. за метр- 3-х комнат квартиры от 250-300 т.р.-все понимают , что это смешно, многие они не платили, но договора зарегистрировали регпалате. (рег.палата не требует подтверждения фактической оплаты). Понятно, что цена договора не обеспечивает затрат по строительству доли. Понятно лагерь №2 создан в противовес лагерю №1. -накачка реестра, возникают трудности в процедуре бакротства- они просто мешают (они составляют 48%)и все может «утонут». Ваше мнение по цене договора. Есть документ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ из рабочего проекта цена в 2007 году- 22.150 р.за метр. Арбитражный судья сделал свое дело(купили) включил почти всех в реестр. Полиция не проявляет служебного рвения. Председатель(он же генподрядчик) в СИЗО, но молчит.
    Как сыграть в суде на цене договора, чтоб исключить из реестра кредиторов. Это может оживить и стать эконмически привлекательным.

  14. Мила:

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, приобрели квартиру в новостройке 2 -й этаж, вчера был осмотр, акт не подписан за многими недоделками, но увидели изменения в проекте застройщика на лицо, наш балкон стоит на козырьке подъезда, прямо стоит на нем, а рядом и крыша чуть ниже запасного выхода, т.е. я вижу такое впервые вообще козырьки подъездов всегда под общим лестничным пролетом, а тут на тебе, т.е. мне не понятно, это ко мне на балкон можно с улицы подняться как по лестнице что ли? и сказать привет! или зайти ко мне…Подскажите куда с этим обращаться, либо козырек под увеличение балкона с изменениями в проект дома либо что еще???

  15. лариса:

    в договоре с застройщиком есть пункт что при существенном изменении цен на строительство может быть изменена стоимость квартиры. Квартиру покупаю на стадии котлована. Ипотека.

  16. Светлана:

    Я мама совершеннолетнего сына. Заключила договор долевого участия на квартиру. В дальнейшем хочу чтобы квартира принадлежала сыну. Как не попасть на налоги? Если происходит переуступка прав по договору долевого участия, то переуступающий ведь не платит налог на доходы от сделки? Возможна ли переуступка безвозмездная или она обязательно оформляется как возмездная сделка? Или дождаться оформления прав на себя и потом просто подарить сыну? В каком случае всё обойдётся без налогов ?

  17. Ольга:

    Здравствуйте! Мы приобрели 3 комн.квартиру по договору долевого участия, все полностью оплатили. Приобретали квартиру 79 кв.м, сейчас когда сдали дом площадь увеличилась ровно на 3,5 кв.м. в следствии чего с нас просят доплату и не отдают ключи((( По дду мы должны произвести взаиморасчет после замеров бти, если квадратов будет меньше то нам вернут деньги за недостающие квадраты, и соответственно если увеличится мы доплатим, по цене квадратного метра на день заключения договора. Еще по дду сказано что квартира сдается в черновой отделке без возведения перегородок и перегородки устанавливаются за счет долевщика. На словах нам сказали что перегородки будут намечены рядомкирпичей и при замерах они будут учтены как перегородка. В итоге никаких кирпичей нет по проэкту приложенному к дду у нас 3 комн квартира с перегородками, теперь у нас после замеров бти студия 82,5 кв.м, т.к они меряли по факту, а лежал бы кирпич считалось бы перегородкой. То есть нам посчитали квадаты и увеличились они за счет отсутствия перегородок, и когда мы поставим по плану перегородки квадратов опять станет меньше, получается деньги на ветер. Пожалуйста помогите нам, скажите как быть в данной ситуации?Законно ли это? И можно ли нам как то обойтись без этой доплаты и получить ключи? Заранее благодарю)

  18. Татьяна:

    комментарии по 214 ФЗ в новострое с ипотекой

  19. Галина:

    Здравствуйте. Застройщик не сдал в срок таунхаус. Как расторгнуть договор и вернуть деньги? Спасибо

Оставить комментарий