Что такое альтернативная сделка?

Alternativnaya-sdelka-4

Накопить денег для покупки квартиры в Москве – задача для большинства людей практически издевательская, ибо копить придется до старости внуков. Поэтому очень часто финансовым трамплином для покупки квартиры становится другая квартира, продажа которой привязывается к покупке новой. При этом формируется цепочка продаж квартир, в которой один из участников выступает в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Такая сделка называется альтернативной продажей. О ней и пойдет речь в этой статье.

Преимущества альтернативной сделки.

Прародителями альтернативной сделки были сделки прямого обмена и мены, которые существуют и по сей день, но встречаются нечасто из-за сложности подбора вариантов. Прямой обмен возможен только для неприватизированных (муниципальных, государственных) квартир, при этом все нанаматели (прописанные) квартиры А становятся нанимателями (прописанными) в квартире Б, а наниматели квартиры Б полным составом перепрописываются в квартиру А. Процедура хлопотная и длительная, требует сбора документов и рассмотрения в ГУП «Московский городской центр арендного жилья». Если же обе квартиры в собственности, то все собственники одной квартиры могут заключить со всеми собственниками другой договор мены. Трудность заключается в том, чтобы найти взаимоподходящие варианты для мены, добиться согласия всех собственников и согласовать доплату, если таковая имеется.

По сравнению с обменом и меной, альтернативная продажа существенно упрощает поиск подходящих вариантов: куда проще оказывается найти покупателя на квартиру, а затем подходящую альтернативную квартиру, увязать условия покупки и продажи и совершить сделку.

Кроме большей вариативности, альтернативная сделка также позволяет провести продажу старой и покупку новой квартиры одновременно, в один день, давая возможность «альтернативщику» не выходить в свободные деньги при продаже своей квартиры. Это особенно важно, потому что большинство альтернативных продавцов бояться транспортировать и даже хранить в банках большие суммы денег, а возможные резкие изменения экономической ситуации и цен на недвижимость пугают их еще больше.

Государственная регистрация договоров купли-продажи продаваемой и покупаемой квартиры происходит независимо друг от друга, кроме случаев, когда в договорах прописана сделка под условием. (О том, что такое сделка под условием, будет отдельная статья, так что не забудьте подписаться на обновления сайта рассылкой, по e-mail или RSS). И хотя формально договора купли-продажи старой и новой квартир друг с другом никак не связаны, процедура их регистрации проходит параллельно друг другу.

Кроме того, при альтернативной сделке сроки юридического (снятие с регистрационного учета по старому адресу и постановка по новому) и физического (фактический переезд) как правило устанавливаются сторонами сделки достаточными, чтобы альтернативщик мог сразу перепрописаться и переехать из старой квартиры в новую минуя промежуточные жилплощади.

Итак, альтернативная сделка нужна, чтобы переехать из одной квартиры в другую, совершив одновременно сделку по продаже старой квартиры и покупке новой, минимизируя при этом риски получения и хранения сделок и неудобства, связанные с переездом и перепропиской. Все эти удобства для «альтернативщика» могут вылиться в дополнительные сложности для других сторон сделки, а уж если в цепочке отчуждения квартир несколько альтернативных квартир, то вероятность доведения такой сделки до логического завершения обратнопропорциональна количеству участников.

Особенности альтернативной продажи.

Итак, мы рассмотрели альтернативную продажу на примере цепочки из двух квартир, для простоты называемых «старая» и «новая». Однако в реальности в цепочке может быть несколько альтернативных квартир или комнат, а также ипотечный кредит у любого из покупателей или необходимость прохождения опеки.

Пример. Моя клиентка А. обратилась ко мне за помощью в продаже двух комнат в коммунальной квартире с целью купить отдельную однокомнатную квартиру. Покупатель на одну из комнат был был с прямыми деньгами , а покупатель второй также оказался «альтернативщиком». Его покупатель использовал ипотечный кредит. Мы выбрали квартиру, в которой доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, что обязало продавца проходить опекунский совет и предоставлять ребенку другое жилье. Сделка прошла через 10 месяцев после начала работы.

Для простоты представления схема сделки представлена на рисунке:

В сделку были вовлечены шесть (!) семей, пять объектов недвижимости, процесс согласовывали четыре риэлтора и один самостоятельный покупатель-ипотечник.

Чем больше участников в альтернативной сделке, тем больше интересов нужно учитывать при подготовке единой сделки. Выпадение хотя бы одного звена из цепочки альтернативных продаж (отказ продавать или покупать, форс-мажор, отказ банка в кредите или органов опеки в выдаче постановления) может свести на нет все договоренности по подготовке сделки. Риск развала сделки один из самых существенных при альтернативной продаже. Сам процесс альтернативной продажи может занять длительный срок от 1 месяца до 1 года в сложных сделках. С увеличением количества участников сделки более громоздкой становится и финансовая схема сделки, движение предоплат за квартиры от звена к звену, усложняется расчет через банковскую ячейку, доступ к сейфу с деньгами, контроль за государственной регистрацией договоров купли-продажи, нарастает нервозность и психологическое давление. Все это объясняет, почему альтернативные квартиры стОят обычно на 5-10% дешевле свободных, а агентское вознаграждение за альтернативную сделку в 1,5-3 раза выше, чем за простую продажу.

Какая альтернатива есть у альтернативной продажи?

Альтернативные сделки – явление обычное для российского рынка недвижимости, тогда как в США такая схема не используется вообще. Развитый институт ипотеки в США позволяет взять кредит для покупки жилья, после чего клиент может спокойно переехать в новый дом и выставить старый на продажу. Деньги от продажи в дальнейшем пойдут на погашение кредита. В России такие схемы продажи применяются редко, в основном из-за гораздо менее выгодных условий кредитования.

Чтобы уйти от альтернативной продажи в некоторых случаях альтернативную сделку разбивают на две простые сделки – продажу и дальнейшую покупку, следующих одна за другой. Это позволяет позиционировать продаваемую квартиру на 5-10% дороже, чем в случае с альтернативой, а также в дальнейшем участвовать в покупке со свободными деньгами и благодаря этому получить бОльший торг. Конечно, разбиение в таком случае связано с определенными неудобствами: как правило, покупатель при простой продаже хочет получить физически и юридически свободную квартиру. Для этого из квартиры нужно выписаться заранее, возможно даже «в воздух» и перевезти личные вещи в другое место. Если такая возможность есть, то на стабильном рынке подобное разбиение может принести выгоду от 10 до 20% от продажной цены. На нестабильном рынке проводить такие манипуляции не стоит, т.к. последовательные сделки будут разорваны по времени минимум в один месяц, и конъюнктура цен может существенно измениться.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

14 комментариев к записи “Что такое альтернативная сделка?”

  1. Интересно, что в Украине все немного по-другому происходит: всю цепочку по сделкам все стараются провести в максимально короткие сроки (день-два), а сумма комиссионных от характера продажи не зависит совершенно. При этом наше законодательство разрешает продажу жилплощади с несовершеннолетними только после предоставления нотариусу документа о покупке для первых нового жилья… Такой вот «нюанс» — фактически, сначала покупка, а потом продажа.

  2. admin:

    В России сама сделка проходит в один день, а вот подготовка может занять очень длительный срок.

  3. Zoja:

    Как все сложно! Хорошо еще, если кое-кто из этой цепочки продавцов-покупателей мошенником не окажется, такое тоже бывает

  4. жаль, нет стандартизированных законов для всех стран, легче было бы разобраться во всем этом.

  5. Борис:

    Добрый день.
    Помогите пожалуйста разобраться с ситуацией.
    У моей матери (пенсионерки) имеется квартира в Киеве, доставшаяся по наследству более 3 лет назад.
    Я нашел людей из Киева у которых есть квартира в Санкт-Петербурге, доставшаяся в наследство менее 3 лет назад.
    Нас полностью устраивают обе квартиры и мы хотим поменяться без доплат. В советские времена такой обмен был возможен, сейчас насколько я понимаю нет.
    Каким образом лучше провести сделку что бы обойтись без реальных денег и желательно минимизировать налоги?
    Возможно ли оформить дарением?

    • admin:

      Здравствуйте!
      спасибо за интересный вопрос! мне не доводилось сталкиваться с международной меной квартир и мне не знакомы тонкости законодательства Украины относительно налогообложения. Но я постараюсь выяснить ответ на Ваш вопрос и опубликовать его.

  6. игорь:

    Так как же с налогами при альтернативной сделке?

  7. Наталия:

    Доброго дня!
    Была куплена 1-ная квартира в новостройке за 3,5 млн.рублей ( в документах стоимость самой квартиры 2 млн. руб, остальное — услуги застройщика).Получила ключи, оформляю собственность.Хочу продать данную квартиру за 5 млн. руб, затем в течении месяца купить у того же застройщика другую 3-комнатную квартиру за 8 млн руб ( но по документам сама квартира будет стоить 5 млн.руб, остальное — услуги застройщика).
    Какие налоги я должна заплатить.На данный момент не работаю. Спасибо заранее за ответ! Очень сложно самой разобраться)) Никакие налоговые вычеты не получала.

  8. аля:

    Подробности по альтернативной сделке, меня заинтересовали. У меня квартира менее 3 лет в собственности. Хочу продать и сразу купить другую. Налог платить не хочу.

  9. галина:

    Продала квартиру за 5 млн, а купила за 4,8 млн. Квартира была в собственности менее 3-х лет. С какой суммы налог?

  10. Денис:

    Здравствуйте, господа! вопрос такой: я- владею квартирой более трел лет ( досталась по наследству), хочу квартиру в другом районе, но та квартира находится в собственности менее 3 лет (досталась тоже по наследству), кто будет платить налог я или кто продает мне данную квартиру? прибыль от сделки максимум 200 тыс

  11. Екатерина:

    Всем доброго вечера! У меня вопрос)) Я продаю квартиру в Подмосковье , где я и мой 14 летний сын сособственники, встречно покупаю квартиру в Краснодарском крае. Каким образом происходит процедура выписки-прописки и наделения ребенка долей в новой квартире? Что сначала делать, выписываться или прописываться? Знающие люди подскажите, может у кого- то была подобная ситуация. Сколько вообще по времени длится процедура прописки- выписки? Заранее Благодарю. Екатерина.

    • admin:

      Обычно сначала происходит прописка по новому месту жительства, а потом документы по почте идут из паспортного стола по новому месту жительства в паспортный стол по старому месту прописки. Процесс этот не быстрый, может занимать до двух месяцев. Кроме того, почта России иногда теряет документы в пути, так что до старого паспортного стола они могут и не дойти.

      Возможна также выписка со старого места жительства по заявлению. При таком раскладе Вы получаете в паспорте штамп о снятии с регистрационного учета, а на руки вместе с паспортом листок убытия. При прописке на новое место Вы сдаете паспорт и листок убытия, через некоторое время получаете паспорт с отметкой о регистрации по новому месту. Для выписки-прописки ребенка таким образом потребуется согласие обоих родителей. Кроме того, есть срок, в течение которого Вы должны прописаться по новому месту, иначе Вы будете обязаны оплатить штраф.

Оставить комментарий