Как происходит расчет через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры?

Расчет через банковскую ячейку

Рядовому гражданину вряд ли приходится в своей жизни приобретать что-то дороже, чем квартира. Шутка ли – самая дешевая однушка в Москве стоит 5 миллионов рублей? Когда речь идет о таких деньгах, вопрос безопасности встает на первый план. Сегодня поговорим о наиболее безопасном способе расчетов наличными деньгами с использованием депозитарной банковской ячейки (сейфа).

Наличные деньги – зло или благо?

Свыше 95% сделок с жильем проходит с использованием наличных денег. Плюсов у такого способа немало как для продавца, так и для покупателя. Продавец квартиры видит реальные деньги, имеет возможность их потрогать, проверить и пересчитать. Кроме того, если сделка проходит с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи, то при расчете наличными нигде не «засветится», какую сумму истинно получил продавец.

Покупателю при расчете налом также нет нужды никому объяснять, откуда у него сумма для покупки квартиры и каким способом получен сей капитал. Из очевидных минусов – повышенная опасность при транспортировке крупных сумм и необходимость проверки купюр, которую, кстати, чаще всего оплачивает продавец, как лицо, заинтересованное в проверке.

Основная сложность при наличном расчете за квартиру заключается в том, что формально переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю осуществляется в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. А государственная регистрация в свою очередь осуществляется на 12 день с момента подачи комплекта докуметов в регистрирующий орган (на 5 при ипотеке). Возникает вопрос: в какой момент передавать деньги?

Если сделать это до подписания договора купли-продажи квартиры, то продавец, получив деньги, может отказаться от государственной регистрации договора купли-продажи или просто скрыться, а покупатель может остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор (ну нет у меня сейчас денег, давай потом?) или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

 Выход: расчет через депозитарную банковскую ячейку.

Решение проблемы передачи наличных денег при продаже квартиры в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру.

По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель, чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Схематично расчет через банковскую ячейку представлен ниже:

Как проходит расчет через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры?

Как видно из схемы, сроки доступа в ячейку для продавца и для покупателя не пересекаются. Однако в большинстве договоров аренды банковской ячейки предусматривается совместный доступ сторон. Это означает, что если обе стороны сделки пришли в банк и изъявили совместное желание открыть ячейку  в любой из дней срока, то они смогут получить доступ. Это может быть полезно, если в результате форс-мажорных обстоятельств после закладки денег в ячейку стороны отказались от сделки, и покупателю нужно забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь срока своего доступа.

Сроки доступа сторон в ячейку, а также специализированные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки. О типовом договоре аренды банковской ячейки и его особенностях мы поговорим в следущей статье.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

44 комментариев к записи “Как происходит расчет через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры?”

  1. Борис:

    регистрация Договора купли -продажи квартиры не дает ни каких прав Покупателю и не мешает Продавцу отказаться от сделки. О какой передачи денег может идти речь?

    • admin:

      Интересно, когда переход права собственности зарегистрирован, каким образом продавец откажется от сделки? ой, извините, я передумал?

  2. Марина:

    Договор купли продажи по закону имеет простую письменную форму, а по новым правилам с 1 марта 2013года не требует Госрегистрации. Требуется Госрегистрация только перехода права собственности на недвижимое имущество. Договор считается заключенным после его подписания сторонами, и с этого момента наступают обязательства для продавца: передать квартиру, а для покупателя: принять товар и оплатить его стоимость по договору купли продажи. admin здесь совершенно прав, ни продавец, ни покупатель на этом этапе уже не могут передумать и отказаться от сделки.
    Однако, при таких обстоятельствах, если продавец до регистрации получит деньги, то это не избавляет его от обязательства передать квартиру, а если он будет еще и уклоняться от регистрации, то суд 100% все равно обяжет его передать товар покупателю, а регистрация в этом случае произойдет по решению суда, без присутствия и согласия продавца.
    Другая ситуация, когда по договору продавец получает деньги после регистрации перехода права собственности. В этом случае покупатель, получив право собственности, вдруг отказывается платить,а продавец оказывается в гораздо худшей ситуации. Опять дело решается только через суд и не в пользу продавца.Продавец, как исполнивший свои обязательства по передаче и регистрации, может потребовать через суд только встречного исполнения со стороны покупателя. У покупателя, оказывется, нет денег. платить ему нечем. Суд же обяжет заплатить только путем частичного ежемесячного возмещения из зарплаты покупателя, (если он еще работает). Признать договор недействительным и возвратить квартиру в этой ситуации не получится. Т.о. продавец останется без квартиры и в лучшем случае будет получать с покупателя по три рубля в месяц всю оставшуюся жизнь.

  3. саша:

    Дебилы, как сказано выше регистрация договора происходит после 12-ти дней после подачи док-тов в торц. В течении 12-ти дней продавец может передумать, следовательно фиг ему а не деньги из ячейки.

  4. Борис:

    Странно читать мнения не подтвержденные статьями Гражданского Кодекса.

  5. Роман Храпов:

    Автору необходмо уточнить, что расчеты через ячейку действуют далеок не во всех насленны пунктах РФ. В 90% городах России деньги передаются в момент подписания ДКП, не дожидаясь регистрации права. И так было и до 1.03.2013. Там «верят» людям.

    • admin:

      Спасибо за уточнение. Я работаю в регионе Москва и Московская область и пишу о ситуации, характерной для этого региона. Регионы скоро придут к такому же порядку.

  6. AlexWizard:

    Марина, про это уточнение о переходе прав немедленно с 01.03.2013 — на основании какого закона это делается?

  7. Даниил:

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, с марта 2013 отменена гос.регистрация ДКП, в связи с чем какой вместо ДКП документ прописывать в условиях доступа Продавца к ячейке ? Выписку из ЕГРП или Свидетельство о регистрации? Спасибо!

    • admin:

      ДКП со штампом о переходе права собственности. Сам договор не регистрируют, а переход права — да.

  8. Наталья:

    Добрый день,
    подскажите, пожалуйста, а где прописано, что договор купли-продажи не требует регистрации.
    Заранее спасибо

    • admin:

      Ранее регистрации подлежали и договор купли-продажи и переход права собственности, на договорах после регистрации ставили два штампа. Теперь регистрируют только переход права, на договорах стоит один штамп. Читайте подробнее здесь:

  9. Jack:

    А если сотрудник банка подменит деньги на фальшивые, пока будет идти регистрация недвижимости (1 ключ ведь остаётся у банка). Или банк может не подменить деньги, а просто половину денег хапануть и сказать, что он не брал, типа так и было. Тогда кто налетит на деньги? Продавец? Он придёт за деньгами, а там бумага. Кто за это ответит: Банк (поскольку он отвечает за сохранность содержимого сейфа) или агентство недвижимости (потому как оно гарантирует чистоту сделки)?
    ПОЛУЧАЕТСЯ
    Ответят оба!
    В таком случае деньги можно не проверять на подлинность до регистрации недвижимости, потому что если покупатель положит туда бумажки напечатанные на принтере, то банк всё равно должен будет эти бумажки обменять на настоящие деньги. Таким образом банк сам за его счёт (бесплатно)заинтересован в пересчёте и проверке денег.А если банк ответственности за сохранность не несёт, то какого Чёрта туда вообще можно класть ценные бумаги? Разве только что туалетную бумагу.
    Агенство недвижимости также заинтересовано в пересчёте и проверке денег.
    Ведь даже если в банковской ячейке окажется туалетная бумага вместо реальных денег, то агенство должно продавцу выплатить нужную сумму (за которую продаётся недвижимость), на основании того, что это агенство гарантирует чистоту сделки.
    В противном случае зачем тогда нужно агенство недвижимости, если оно не гарантирует чистоту сделки?
    И кстати не каждый продавец захочет судиться и получать по 3 рубля за проданную квартиру. Есть продавцы которые просто прирежут сразу же покупателя за обман, а так же агента до кучи тоже за обман.

    • admin:

      В большинстве банков ключ для доступа в ячейку один. Этот ключ выдается клиентам, и, как правило, остается у покупателя. В тех банках, где два ключа, как правило, оба ключа одновременно являются доступом в ячейку, один без другого работать не будет.

      В случае, когда в банке есть услуга хранения ключа, чтобы им мог воспользоваться тот, кто должен получить доступ в ячейку (в некоторых банках есть и такая услуга), ключ опечатывается в непрозрачный банковский пакет и хранится, как правило, у материально ответственных старших сотрудников кассы (тех, кто с банковской наличностью работает).

      Случаев подмены денег или недостачи их в ячейке ни на моей 8 летней практике, ни на практике моих коллег не было.

      Банковская ячейка сегодня — способ расчетов во сто крат более безопасный, чем расчеты до или после сделки.

  10. Jack:

    Благодарю за разъяснения.

  11. nini:

    Скажите пожалуйста, а если альтернативная сделка с ипотечным кредитом, продавец1 продает 3х омнатную квартиру, покупатель1 покупает данную квартиру с участием ипотечного кредита и продает свою 2х комнатную квартиру Покупателю2, тот в свою очередь тоже берет ипотечный кредит в другом банке. Получается деньги закладываются в 2 ячейки в разных банках. Конечный получатель денег Продавец1. Как вообще он должен забирать свои деньги, с учетом одновременной регистрации 2 сделок и какие риски существуют для Продавца1?

    • admin:

      У каждого банка, выдающего ипотечный кредит, есть свои особенности и условия доступа к ячейкам. Основные риски продавца заключаются в получении доступа к ячейкам с учетом особенностей каждого банка. Я бы не рекомендовала такие сделки проводить самостоятельно.

  12. Сергей:

    Со сроками понятно. Возникает вопрос относительно того что указано в договоре купли-продажи относительно расчетов:
    а) Расчет произведен полностью при подписании договора
    б) Описывается схема расчета через ячейку (где то в интернете такое встречал) — тогда возникает залог, если иное не указано в договоре
    И вытекающий из этого вопрос относительно расписки от продавца — либо она пишется при подписании договора купли-продажи и передается покупателю, либо составляется после государственной регистрации перехода права, тогда где уверенность что продавца не придется искать, что бы он написал такую расписку.

    • admin:

      Расчет производится при подписании договора — деньги закладываются в ячейку.
      Чтобы не возникал залог, в договор включают фразу о том, что стороны договорились, что квартира не будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты. Такую фразу включают, когда в договоре указано, что расчет производится ПОСЛЕ регистрации ДКП.

      Расписку продавец пишет на сделке, как правило. Можно и после. Но обычно покупатель меняет ключ от ячейки на расписку от продавца, убедившись, что регистрация сделки прошла. Продавец сам заинтересован дать расписку покупателю, т.к. иначе не получит доступ к деньгам.

  13. ольга:

    Добрый день, скажите, насколько верно в договоре с агентством, что они забирают деньги до окончания регистрации и получения денег продавцом? То есть в банковскую ячейку мы помещаем сумму за квартиру, за минусом процента Агентству, которую перед подписанием Договора покупки квартиры передаем Агентству. А если не будет зарегистрировано?Это правильно?

  14. Jack:

    А если регистрация пройдёт успешно, а покупатель будет врать, что якобы ещё не зарегистрировано, что там загвоздка, заминка, идёт проверка.
    Тогда получится что у покупателя и квартира и доступ к деньгам он получит, протянув нужное время, заберёт их обратно. А продавец останется и без квартиры и без денег.
    Прокомментируйте это пожалуйста!

    • admin:

      У продавца расписка о сдаче документов на регистрацию на руках. В назначенный день он сам приходит в рег.палату и либо получает документы, либо узнает, что получен отказ в регистрации. Надо не верить покупателю на слово, а самому участвовать в процессе или нанимать агента, который все проконролирует.

  15. Marsel:

    Добрый вечер! Я сохранил вырезку (было две разных)из газеты где сообщалось,
    что в двух московских банках (где-то на Ленинском проспекте)не оказалось очень больших сумм денег в банковских ячейках, когда владельцы хотели забрать свое богатство… Думаю, не важно что там не закладывались деньги
    именно за недвижимость… Важно то, что «банк несет ответственность за за
    сохранность ячейки» (то есть за целостность замка и дверцы, НО НЕ ЗА СОДЕРЖИМОЕ ЯЧЕЙКИ!…). Эта юридическая закорюка и развязывает руки банкам… Не знаю, изменилась ли та формулировка с тех пор…

    Вроде бы, гораздо надежней заключить с банком договор именно на ответственность банка за содержимое ячейки (забыл название такой формы договора, но банки на это почти не соглашаются… информация к размышлению.

    Я склоняюсь, как продавец, что лучше всего — перевод денег покупателем на мой банковский счет. Но когда и что должен кто делать, чтобы гарантии от обмана, от трагедии… оставались у обеих сторон — не придумал. Слово за юристом-профи…

    • admin:

      Договора аренды банковских ячеек в каждом банке разные, конечно их нужно читать внимательно. Банк несет ответственность именно за сохранность ячейки, а не за ее содержимое. В противном случае, банк обязан был бы проверять кто, куда и сколько кладет денег, а это нарушение конфиденциальности сделки.

      А для расчетов за недвижимость выбирать только проверенные банки. Перевод со счета на счет — тоже не лучшая идея. Что будет, если ЦБ закроет банк, пока регистрация идет? Помните историю с Мастер-банком и целой вереницей подобных? Получите 700 тысяч компенсации и все?

  16. Валентина:

    admin: У продавца есть расписка о сдаче документов на регистрацию. А разве покупатель не может придти без ведома продавца и получить документы уже оформленные на его имя?

    • admin:

      У продавца свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи, у покупателя — свой.

  17. Михаил:

    Здравствуйте,
    а что произойдёт если покупатель просто не придёт
    и не обменяет хранившийся у него ключ от ячейки на расписку
    о получении денег? (после успешной государственной регистрации естественно)
    И на 20-тый день спокойно заберёт (не) свои деньги из ячейки!

    Продавец останется тогда и без квартиры и без денег!?

    • admin:

      Теоретически, такая ситуация может произойти. Здесь несколько вариантов. Первый — это решать вопрос с банком. Условия в каждом банке разные. В Сбербанке можно заказать дубликат ключа за несколько дней и штраф в районе 5 тысяч рублей. В некоторых коммерческих банках созывается банковская комиссия, ячейку вскрывают в течение месяца. При самом худшем раскладе, если не получается забрать деньги, то сделку можно расторгнуть по суду и вернуть квартиру в связи с неисполнением покупателя своих обязательств по договору купли-продажи.

  18. Егор:

    Здравствуйте! Мне не совсем понятна роль расписки. Если покупатель не платит и не получает расписку, это не лишает его права собственности на купленную квартиру (если регистрация прошла успешно)? И продавцу расписка поможет уже только в суде, так?

    • admin:

      Расписка продавца — это подтверждение исполнения обязательства покупателя оплатить квартиру. Нет расписки — продавец может обратиться в суд и инициировать расторжение договора купли-продажи в связи с неуплатой.

  19. Иван:

    Добрый вечер
    Подскажите пожалуйста,если сумма в договоре 1 рубль,т.к. права собственности у продавца менее 3-х лет(наследия),а рыночная 4 рубля.
    Вопрос: как мне покупателю себя подстраховать документально,если агент со стороны продавца отказывается о подписании расписки денежных средств.

  20. Артем:

    Добрый день!
    Может ли произойти такая ситуация: был приостановлен процесс регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю, например, до предоставления каких-либо доп. документов, т.е. сроки регистрации уже сдвигаются. При этом ранее при заключении договора аренды ячейки с банком были оговорены четкие сроки доступа к ячейке продавца и покупателя. Может ли случится так, что регистрация прав прошла успешно, но за счет того, что ее сроки были сдвинуты по причине необходимости предоставления доп. документов, продавец упустил свое время, когда он мог забрать деньги из ячейки, и далее их забирает покупатель, т.к. наступил уже его срок для доступа к ячейке, не смотря на то, что при нем в итоге и недвижимость.
    Заранее благодарен.

  21. Михаил:

    Здравствуйте.Может есть смысл арендовать есче одну ячейку, куда продавец положит расписку, а получить ее покупатель сможет, после того как продавец заберет деньги.

    • admin:

      А ключ от этой ячейки будет находиться у продавца? тогда продавец должен будет поменять ключ от ячейки с распиской на ключ покупателя от ячейки с деньгами. Какой в этом смысл, если ключ от ячейки с деньгами можно поменять сразу на расписку? Единственно это имеет смысл в банках, где легко восстановить ключ в случае утери (Сбер, Фора), в иных случаях смысла в этом я не вижу.

  22. виктор:

    admin:объясните пользователям вашего сайта как происходит расчет между покупателем и продавцом при продаже/покупке квартиры с помощью аккредитива.уперлись в эту банковскую ячейку и все. Челябинвестбанк. расчеты аккредитивами при покупке квартиры

    • admin:

      Аккредитив — это безналичный аналог банковской ячейки. Деньги отправляются на счет, доступ к которому продавец может получить в течение указанного в договоре аккредитива времени при условии предоставления в банк оригинала зарегистрированного договора купли-продажи. Будет большая статья на эту тему в дальнейшем, спасибо за наводку

  23. Елена:

    Здравствуйте! При продаже квартиры по ипотеке был заключен аренды ячейки, в которую были помещены средства для оканчательного расчета, однако экземпляр договора продавцу банк не дал, сказали, что он не нужен. Верно это?

    • admin:

      Надо смотреть условия договора. Такое бывает, когда продавец не является стороной по договору аренды банковской ячейки, а лишь фигурирует в условиях доступа.

  24. Марина:

    Здравствуйте. Была сделка купли-продажи через агентство. На руках из документов — ордер на оказание услуг от агента на сумму 15 тыс. руб., договор о купле-продаже с разницей в стоимости квартир на 100 тыс. руб. и расписка от продавца. Сделка оформлялась в банке, при этом доплата была 250 тыс. руб. Что это значит? Даёт ли банк квитанцию или чек, когда производится доплата? Деньги были отданы агенту.

  25. Вася:

    Может. А ещё деньги могут обесцениться пока будут лежать в ячейке. В общем ячейка — это самый опасный способ передачи денег в России!

  26. Вася:

    Может.

  27. Владимир:

    Здравствуйте!
    По поводу расписки о получении денег.
    Позвонил в Росреестр и спросил, какие доки нужны регистрации ДКП.
    В Росреестре ответили, что надо предоставить на регистрацию помимо прочего ДКП и документ, подтверждающий расчет между сторонами, т.е. расписка. Нет расписки — нет регистрации. Т.е. получается, что расписку надо подписывать Продавцом до фактического получения денег через банковскую ячейку. Т.е. Росреестр обезопасил себя от споров по расчету за квартиру…, а вы (покупатель и продавец) как хотите, так и выкручивайтесь…

  28. ирина:

    Здравствуйте.арендовали ячейку в сбере,мучают подозрения продавец хочет придти один без нас и забрать свои деньги,расписка о том что он деньги получил у нас имеется.вопрос:если он будет деньги без нас забирать вдруг он скажет что их в ячейке не оказалось?что делать тогда?ключ один от сбера, мы продавцу его уже отдали,он категорически не хочет вместе с нами идти в ячейку деньги забирать,это и смущает….

  29. Дарья:

    Доброго времени суток! На данный момент я являюсь продавцом недвижимости, но не сама, а по доверенности (доверенность на родственника). Покупатели оформляют ипотеку. Операция купли-продажи будет происходить через банковскую ячейку. Верно ли мне говорят, что в банковско ячейке денежные средства должны «пролежать» неделю? И только после я их могу использовать. И еще момент, денежные средства придут на мой счет (модет ли он оформится по доверенности?), наличными или на счёт доверенного лица?

Оставить комментарий