Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью?

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью

Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.

 Особенности альтернативной сделки.

В самой простой альтернативной сделке участвуют минимум три стороны. Для простоты обозначим их как Покупатель, Альтернативщик и Продавец и будем считать, что Альтернативщик покупает новую квартиру за ту же цену ($), что и продает старую. Для удобства нарисуем простую схему:

Особенности альтернативной сделки

 

Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.

Все было бы очень просто, если бы взаимоотношения сторон можно было связать между собой в трехстороннем договоре купли-продажи квартир. Однако это невозможно с юридической точки зрения. На практике есть два независимых формально друг от друга договора купли-продажи квартир: между Покупателем и Альтернативщиком и между Альтернативщиком и Продавцом. Единственное, что косвенно связывает эти два договора, - это наличные деньги Покупателя, зарезервированные на время государственной регистрации в банковской ячейке, предназначенные для Продавца.

Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам.

 Условия доступа к ячейке при альтернативной продаже.

Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Поэтому условиями доступа к деньгам в банковской ячейке для Продавца при альтернативной сделке, как правило, служат помимо стандартных условий (паспорта, ключа):

Оригинал зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Продавца на имя нового собственника – Альтернативщика

Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

В любом случае, условия доступа к ячейке при альтернативной продаже – это предмет переговоров, равно как регистрация договоров, хранение ключа от ячейки и момент написания и передачи расписок на деньги. При альтернативной сделке переговоры по «распределению артефактов» лучше доверить профессионалу.

В будущих статьях рассмотрим основные типы альтернативных сделок и схемы расчета по ним.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

29 комментариев к записи “Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью?”

  1. Ах, эти сделки с цепочками… Знаю риэлторов, которые умудрялись собирать цепочки до десяти звеньев. После того как ипотека развилась такое, конечно, редкость. Спасибо за статью, вспомнил старые времена, да и нового немного узнал.

    • admin:

      Длинные цепочки из квартир и сегодня не редкость. Другое дело, что агент должен понимать: чем длиннее цепочка, тем верятнее она не срастется..

  2. Сергей:

    Не понимаю, зачем мудрить… на западе роль «альтернативщика» выполняет юрист, который получает деньги с покупателя, затем по завершении сделки отдает деньги продавцу.

    • admin:

      Здравствуйте! На западе в принципе сложные сделки не делают. Там более распространена покупка с привлечением ипотечного кредита, а затем его погашение за счет продажи старого жилья.

    • Михаил:

      Вы не поняли, альтернативщик — это еще один полноценный участник сделки на равне в покупателем и продавцом, который меняет одну свою недвижимость (продает покупателю) на другую (покупает у продавца).

  3. Здравствуйте! Очень удобная вещь — банковская ячейка.
    Два года назад покупал квартиру по программе «Молодая семья» + ипотека. Нашли (с супругой) подходящую квартиру (искали без агентства), самое интересное нашли — Продавец тоже не хотел работать с агентствами. Так вот, дед попался дотошный, если бы не ячейка (деньги закладывали вместе и ключи передал Продавцу) — сделка была бы под угрозой. Уж очень выгодный для нас был вариант.

    P.S. Интересный сайт, в следующий раз буду менять недвижимость — обязательно зайду.

  4. Ксюша:

    Альтернативная сделка. Впоследствии Альтернативщик может подать в суд на расторжение ДКП в связи с его не оплатой. Т.к. реально он денег не получал, то в фиктивном договоре банковской ячейки, где как-будто бы Альтернативщик получал деньги,в сумме, соответствующей ДКП, всегда можно найти огрехи и доказать, что деньги в действительности получены не были. . А в ДКП с Покупателем, указывается оплата в рублях, и нет условия, что передается другая недвижимость.Т.о. для Альтернативщика эти два договора (продажа своей недвижимости Покупателю и покупка другой у Продавца) между собой никак не связаны. Следовательно, Альтернативщик может смело идти в суд : иск о расторжении ДКП, в связи с его не оплатой (правда , такое условие нужно предусмотрительно прописать в ДКП). При этом Альтернативщик вернет себе прежнюю недвижимость и у него останется новая недвижимость, которую он получил от Продавца.

    • admin:

      Ксюша, Вы упускаете тот момент, что альтернативщик, хоть и не получает реально денег в руки, т.к. передает деньги по цепочке, но должен писать расписки о получении денежных средств. И тот, кто деньги в ячейку закладывает («верхний» покупатель) просто не отдаст ключ от банковской ячейки, пока не получит расписку альтернативщика.

  5. Степан:

    А можно уточнить, в какой момент надо брать расписку? На момент закладки денег в ячейку — рановато, если сделка срывается, то альтернативщик не получает и моих денег, и еще и у меня будет расписка, что я ему отдал деньги. А после того, как конечный покупатель забрал деньги, то не факт, что альтернативщик захочет что-то еще подписывать. Или выдачу расписок промежуточными звеньями можно включить в договор ячейки?

    • admin:

      Степан, а Вы в этой сделке кто? Покупатель? Поменяйте ключ от банковской ячейки на расписку после регистрации ДКП.

  6. Lidia:

    вообще-то при альтернативной сделке, где покупатель приобретает квартиру альтернативщика, а альтернативщик докладывает деньги и хочет приобрести квартиру продавца, именно альтернативщик оказывается в самой невыгодной ситуации если вдруг продавец сливается на стадии регистрации документов (на сделку пришел, а документы до регистрации не донес). Альтернативщик остается без своей квартиры и с кучкой денег, которые завтра могут стать бумажками. как же защитить интересы альтернативщика?

    • admin:

      Контролировать процесс регистрации. Если продавец не подал документы на регистрацию или написал заявление на приостановку/отказ о регистрации, альтернативщик должен первым об этом узнать и предпринять меры.

  7. Анна:

    Здравствуйте, такой вопрос возник. Мы подали документы на регистрацию, может ли продавец расторгнуть договор в одностороннем порядке(до завершения регистрации).

    • admin:

      Теоретически, продавец может написать заявление на приостановку или отказ от гос.регистрации. Но тогда он не получит свои деньги из ячейки.

  8. Кирилл:

    Здравствуйте. Спасибо за интересные и нужные статьи. Подскажите, в случае с альтернативной сделкой, если альтернативщик в процессе регистрации документов откажется от продажи своей недвижимости, с чем останется продавец? Ведь его квартира прошла регистрацию,соответственно он лишился прав на нее,права перешли к альтернативщику. Наличие расписки , выданной альтернативщику перед закладкой денег, лишь усугубит положение, а отсутствие ее (расписки) ни как не повлияет на уже зарегистрированные права.

    • admin:

      Контроль регистрации перехода прав при альтернативной сделке — один из важнейших нюансов. Обычно для этих целей используют услуги регистраторов, которые приостановят или откажутся от регистрации по остальным сделкам, если появится информация о том, что по инициативе любой из сторон приостановлена регистрация или написано заявление на отказ по одной из сделок.

  9. Кирилл:

    Вы имеете ввиду государственного регистратора или лицо действующее по доверенности? Если это лицо действующее по доверенности, то обычно его на сделку приводит тот кто сооружает цепочку и соответственно велика вероятность что такой регистратор может действовать в интересах того кто его привел. Я имею ввиду мошеннические деяния.
    Наверное единственный путь в случае мошенничества, когда регистрация у продавца прошла, а деньги из ячейки он не получил ( альтернативщик приостановил регистрацию своей недвижимости) , оспаривать ДКП и соответственно регистрацию перехода права через суд. И было бы не лишним включать в ДКП пункт в соответствие с которым не полная оплата по договору или ее отсутствие в течении определенного срока является условием расторжения договора со стороны продавца. Как Вы считаете?

  10. Вячеслав:

    Абсолютно согласен что может быть мошеническая схема со стороны альтернативщика, где гарантия что во время регестрации второго договора он не отменит первый и тогда последний продавец просто не получит своих денег а бегать по судам удовольствие маленькое

    • admin:

      Вот и представьте себя на месте альтернативщика в такой ситуации. Какой вам резон создавать себе оспоримое на раз право собственности? Свою не продали, купили другую, но договор в части оплаты не исполнили. Зачем?

  11. Ирина:

    Добрый день! У нас следующая ситуация: по альтернативной сделке мы продаем свою квартиру в Москве и покупаем в МО. Сроки регистрации в Москве и МО разные, по Москве документы готовы раньше. Когда в таком случае мы должны отдать расписку о получении денег нашему покупателю? Он хочет как только документы будут зарегистрированы, но у нас есть опасения, что наш продавец в МО может отозвать документы с регистрации. А деньги уже заложены в банковскую ячейку, и у нас нет доступа.

    • admin:

      Московский пакет на регистрацию нужно подавать чуть позже, чтобы документы по обеим сделкам вышли с регистрации в один день. Если Вы этого не сделали, то расписку нужно отдавать в обмен на ключ от банковской ячейки после регистрации ОБЕИХ квартир.

  12. Зинаида:

    Здравствуйте!Хочу продать квартиру, два дольщика по альтернативе,но покупать в другом городе,могу ли я получить деньги наличными.Детей маленьких нет.Какие документы нужны при этом Моск.обл.спасибо

    • admin:

      Я не поняла Ваш вопрос. Что значит: два дольщика по альтернативе,но покупать в другом городе?

  13. Ольга:

    Добрый день!
    У нас вот такая ситуация.
    Мы продаем комнату в Москве по ипотеке и приобретаем МО.
    В комнате 12 ребенок, все документы собраны,разрешение опеки получено.
    И практически на последнем этапе, банк покупателя,кто у нас приобретает комнату, заявляет что при заключении сделки в банке должен быть и продавец у кого мы приобретаем.Человек отказывается ехать в банк, ему это не интересно.
    Вот тут как быть.
    Подскажите

    • admin:

      Ну конечно продавец нужен, деньги в банковскую ячейку для него без его присутствия никто положить не может!

  14. Татьяна:

    Подскажите, пожалуйста, как происходит процедура альтернативной сделки в случае:
    Мы продаём однушку, где владелец Отец; покупаем двушку, где собственником будет Сын владельца однушки.
    Покупатель однушки с ипотекой.

  15. Сергей:

    Здравствуйте! Я покупатель — ипотечник. Сделка альтернативная.
    Степан:
    07.11.2013 в 14:23
    А можно уточнить, в какой момент надо брать расписку? На момент закладки денег в ячейку — рановато, если сделка срывается, то альтернативщик не получает и моих денег, и еще и у меня будет расписка, что я ему отдал деньги. А после того, как конечный покупатель забрал деньги, то не факт, что альтернативщик захочет что-то еще подписывать. Или выдачу расписок промежуточными звеньями можно включить в договор ячейки?

    Ответить
    admin:
    13.11.2013 в 08:55
    Степан, а Вы в этой сделке кто? Покупатель? Поменяйте ключ от банковской ячейки на расписку после регистрации ДКП.

    Непонятен механизм расчета через банковскую ячейку при ипотеке и «цепочке». Как Покупатель может поменять ключ от ячейки на расписку, если по договору аренды банковской ячейки Продавец имеет односторонний доступ к последней? Как Продавец обеспечивает передачу денег следующему звену цепочки? Спасибо за интересный сайт

  16. Маша Шустова:

    Здравствуйте если например в альтернативной цепочке будет 3 квартиры. Например покупатель покупает у продовца 1- комнатную квартиру а продавец покупает двухкомнатную квартиру а хозяин двухкомнатной квартиры покупает 3-комнатную квартиру в котором три собственника,будет три ячейки которые после регистрации договоров купли продажи получат деньги из своей ячейки.Вносит деньги покупатель однокомнатной квартиы. У меня такой вопрос ПОКУПАТЕЛЬ ОДНО КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ПРЕЖДЕ ЧЕМ ОТДАТЬ КЛЮЧИ ОТ БАНКОВСКОЙ ЯЧЕЙКИ ДОЛЖЕН ПОЛУЧИТЬ 4 РАСПИСКИ Я ИМЕЮ В ВИДУ ОТ ПРОДАВЦА 1-КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ И ОТ ТРЕХ СОБСТВЕННИКОВ 3- КОНАТНОЙ КВАРТИРЫ ИЛИ ТОЛЬКО ОДНУ РАСПИСКУ ОТ ПРОДАВЦА 1- КОНАТНОЙ КВАРТИРЫ.

Оставить комментарий