Особенности договора аренды банковской ячейки при купле-продаже квартиры.

Договор аренды банковской ячейки

В прошлой статье мы рассматривали принципиальную схему наличных расчетов через банковскую ячейку при продаже квартиры. В этой статье рассмотрим ближе типовой договор аренды банковской ячейки, а также поговорим о его нюансах и особенностях заключения.

Итак, для обеспечения безопасности передачи наличных денег при расчетах за квартиру стороны сделки могут провести расчет через банковскую депозитарную ячейку с особыми условиями доступа. Для этого нужно обратиться в любой банк, предоставляющий услуги депозитария и удобный сторонам.  Забронировать банковский сейф (ячейку) и время проведения сделки  можно накануне сделки за 2-3 дня. Если же Вы покупаете квартиру по ипотеке, то закладка денег в ячейку будет происходить в банке, выдающем кредит.

Типовой договор аренды банковской ячейки, как правило, трехсторонний. Его заключает представитель банка и продавец с покупателем. Банк предоставляет в пользование арендаторам сейф для хранения ценностей в течение срока аренды за плату. Стоимость услуг банка по аренде ячейки варьируется от 2,5 до 5 тысяч рублей в зависимости от срока аренды и физического размера ячейки (сейфа). Как правило, эту услугу оплачивает покупатель, а проверку денег, которые покупатель будет закладывать в ячейку, оплачивает продавец. Однако стороны могут договориться и о другом распределении платежей.

Главная особенность договора аренды банковского сейфа в том, что арендаторам по отдельности предоставляется доступ к банковской ячейке в различный период при соблюдении определенных условий доступа.

Эти условия доступа стороны могут определять самостоятельно, указывая это в договоре аренды ячейки. В случае с ипотечным кредитом банк-кредитор может формировать свои условия доступа в ячейку для продавца квартиры.

Условиями доступа в ячейку для продавца квартиры при простой продаже, как правило, устанавливаются:

• общегражданский паспорт

• ключ от банковской ячейки

• оригинал зарегистрированного в уполномоченном органе (в Москве – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве) договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем.

Если же условия доступа к банковскому сейфу формирует банк, выдавший ипотечный кредит на покупку квартиры, то к указанному перечню документов для продавца может добавиться также:

• оригинал свидетельства о государственной регистрации права или его нотариальная копия или выписка из ЕГРП на проданную квартиру с отметкой об ипотеке

• расписка продавца о получении денежных средств от покупателя (оригинал)

• расписка о сдаче документов на государственную регистрацию, подтверждающая сдачу закладной на квартиру на регистрацию.

Продавец может изъять деньги из ячейки ТОЛЬКО в период своего допуска к ячейке, который в большинстве случаев равен сроку государственной регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, ПРИ УСЛОВИИ наличия ВСЕХ условий допуска, указанных в договоре аренды ячейки.

Как правило, банки в договоре аренды ячейки указывают, что они не несут ответственности за подлинность предоставляемых документов, являющихся условиями доступа к сейфу. Но иногда в договоре аренды ячейки можно встретить такой пункт:

БАНК имеет право:

Проверять действительность представленных для осуществления доступа к Сейфу документов любыми доступными способами, а также отказать в доступе до разрешения имеющихся сомнений. 

Покупатель может изъять деньги из ячейки ТОЛЬКО в период его доступа (с момента окончания срока доступа продавца и до окончания срока аренды ячейки) при следующих условиях доступа:

• общегражданский паспорт

• ключ от банковской ячейки

• ПРИ УСЛОВИИ, что продавец в течении своего срока доступа к ячейке не получал.

Если продавец или покупатель не могут или не планируют присутствовать на выемке денег из ячейки лично, то они могут уполномочить на это своих представителей (доверенных лиц). Предупреждать  об этом банк нужно заранее. Тогда данные о представителях могут быть включены в договор аренды банковской ячейки.

Ключ от банковской ячейки является условием доступа как для продавца квартиры в случае регистрации договора, так и для покупателя в случае его нерегистрации. В следущей статье подумаем, у кого же должен храниться ключ от ячейки на время регистрации договора?

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

16 комментариев к записи “Особенности договора аренды банковской ячейки при купле-продаже квартиры.”

  1. Екатерина здравствуйте!
    Я тоже учусь в Твоем старте, сайту пока 2 недели..
    Рада, что за год Вы вырастили можно сказать целый портал.Тема очень актуальна, сама хотела по ней работать, но взяла другую
    Ваш успех вдохновляет!

  2. Борис:

    На период аренды банковской ячейки доступ в ячейку осуществляется представителем банка только всем лицам, заключившим договор,при представлении риэлтером:
    1. Зарегистрированного договора купли-продажи.
    2. Свидетельства на право собственности на имя Покупателя.
    3. Акта приема-передачи квартиры.
    При отсутствии этих документов, по согласовании всех сторон, договор аренды
    может продлится.
    Если сделка не состоялась, то по окончанию срока аренды Банк выдает деньги Покупателю.
    На период аренды, лица, заключившие договор, не могут допускаться отдельно. Продавец после получения денег должен дать Покупателю расписку в получении денег и отсутствии претензий.
    Банк не должен проверять действительность документов потому что их приносят риэлтор Продавец и Покупатель.
    Ключ не может быть условием допуска.
    Ячейка закрывается на два ключа. Один ключ остается у Банка, а второй ключ выдается Покупателю, тому кто заложил свои деньги и откроет ячейку только на обмен с указанными документами.

    • admin:

      Весьма спорные утверждения. Акт приемки, как правило, никогда не включается в доступ к ячейке. Однако стороны могут включить в доступ любой документ. Доступ получают не все лица, заключившие договор, а та сторона, у которой есть право доступа в данный период при наличии документов, прописанных в доступ. Ключ является условием доступа (в том числе, помимо документов). Попробуйте прийти в банк с документами, но без ключа, и в депозитарий Вы не попадете. В банке может быть как два ключа от ячейки, так и один, зависит от банка.

  3. Юрий:

    Здравствуйте! Прошу Вашего совета. Три физ. лица имеют свидетельства о праве собственности на 1/3 кваритиры. Доли квартиры принадлежат этим лицам менее 3-х лет. Понятно, что для минимизации налогов, оптимальным вариантом продажи для продавцов является вариант, когда с покупателем заключаются три отдельных договора купли-продажи (из налогооблагаемой суммы каждого продавца 1,0 млн. вычитается). Тогда в банке должны арендоваться три ячейки (сложный и не выгодный вариант) или эти три продавца могут заключить один договор купли-продажи трех долей с покупателем и арендовать одну ячейку со стандартными условиями доступа? Если могут, то возникнут ли сложности при регистрации договора? Оригиналов договора должно быть при этом два экз.(один продавцам и один покупателю)или могут быть подписаны четыре имеющих одинаковую силу экз. (три продавцам и один покупателю)? Если оригинал договора для 3-х продавцов будет один, по-моему, возникнут трудности при подаче декларации в налоговую инспекцию и сумму вычета из дохода (1,0 млн. руб.) придется делить на троих. Может быть есть другие варианты решения данного вопроса? Заранее благодарен за советы.

    • admin:

      Договор аренды ячейки не связан с договором купли-продажи. Если Вы делаете три договора ДКП, договор аренды ячейки может быть и один, а вот в условиях доступа можно указать три зарегистрированных договора купли-продажи. Если делать ДКП на каждого, то экзепляров будет три — по одному для каждой стороны и для рег.палаты. Если ДКП делать на троих, то экземпляров будет пять. Одно из решений вопроса — занижение стоимости в договоре купли-продажи, однако вы должны понимать возможные последствия.

  4. Василиса:

    Здравствуйте,Прошу совета.Я продавец квариры.
    Что делать, если доступ в банковскую ячейку возможен только в присутствии покупателя, продавца и риэлтора одновременно, так составлен договор. А риэлтор в свою очередь отказывается присутствовать,(а тем самым я не получу свои деньги, что удивительно и он тоже не получает свои комиссионные), пока я и мои дочери(совершеннолетние), не отпишем принадлежащие нам доли в совершенно другой квартире (так он отстаивает интересы своих клиентов,моих родственников,тут другая история).
    Вот такое условие мне выдвинули. Извините,может запутанно объясняю.
    В итоге, покупатель и продавец согласны присутствовать при допуске в банковскую ячейку, а риэлтор нет.
    Получается, риэлтор готов пожертвовать своими комиссионными, чтоб нам ничего не досталось, это для меня загадка.
    У меня критическая ситуация , я и мои дочери рискуем остаться без жилья.
    Договора с агнством недвижимости нет.Это ,наверно, моя ошибка. Прошу помогите советом.

    Заранее спасибо.

    • admin:

      Здравствуйте! Я не могу ответить на Ваш вопрос без анализа документов и понимания всей ситуации, к сожалению.

  5. Светлана:

    Мы, покупаем альтернативную квартиру. Наш продавец берет себе другую. Т.к. я покупаю, хотелось бы от альтернатившика получить расписку. Что он после продажи получил денег. Хотя физически не получил. Когда и в какой момент мне получить эту расписку? Ответьте пожалуйста.

    • admin:

      То, что он от Вас деньги не получил в руки, не освобождает его от написания расписки. Вы, как покупатель, будете закладывать деньги в банковскую ячейку. Ключ от ячейки храните у себя. Вы поменяете его на расписку продавца после регистрации ДКП.

  6. Светлана:

    Спасибо, что оперативно ответили. Но дело в том, что мой продавец не будет получать денег. И ключи ему не нужны. Кстати, как к Вам обрашаться?

  7. Светлана:

    Простите, добавлю.Ваши коллеги пишут, что ключ может и не являться условием допуска к ячейке. Что ж получается дыра в условиях? Альтернативщик, который посередине цепочки, продает, но расписку не передает своему продавцу? а если передает, какие условие для него должны быть прописаны?

  8. Оксана:

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста при покупки квартиры в ипотеку мы передавали деньги продавцу через банковскую ячейку. Какие документы он должен был предоставить нам о том , что получил эти деньги?

  9. Евгений:

    Добрый день!
    Собрались покупать квартиру по переуступке ДДУ(сдача дома в декабре 2014 года)
    Подскажите ПОЖАЛУЙСТА какой порядок действий надо совершить чтобы не остаться без денег и квартиры.
    На сколько надо арендовать банковскую ячейку и с какими условиями?

    Заранее благодарю

    • admin:

      Ответить на ваш вопрос можно с такой же легкостью, как объяснить по телефону как поставить пломбу в зуб. Очень много нюансов в этом процессе. Наймите хорошего агента.

  10. Юлия:

    в стандартном договоре аренды банковской ячейки не предусмотрен вариант действий клиента на случай мошенничества
    Что должен сделать клиент — буквально — какие действия должен осуществить не выходя из хранилица — 1, 2, 3 … если на этапе окончания сделки — после её госрегистрации — он пришел в банк забирать из ячейки положенную ему по договору сумму, а там или не полная сумма, или вообще «кирпич»
    банк ответственности не несет
    видеосъемка в хранилище не ведется
    так что делать?
    хорошая «дырка» для мошенников
    клиента ограбили не на улице (для этого он арендует ячейку в солидном банке) а прямо в солидном банке, пользуясь его внутренними правилами
    надеюсь на ответ

Оставить комментарий