Продажа квартир в жилищных строительных кооперативах (ЖСК) или как застройщики обходят ДДУ?

Продажа квартир в жилищных строительных кооперативах (ЖСК)

Недавно моя клиентка заинтересовалась квартирой в новостройке. Когда дело дошло до анализа документальной части, выяснилось, что продажи осуществляются не по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а по договорам паенакопления в жилищном строительном кооперативе (ЖСК). Что такое ЖСК и в чем отличие покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК от покупке по ДДУ - разберемся в этой статье.

Что такое ЖСК?

Жилищный строительный кооператив - это такая форма взаимодействия граждан, когда они объединяются для строительства и управления жильем. Впервые такие объединения появились в 20 годах 19 века, но были ликвидированы как проявления частной собственности. Возрождены ЖСК были  указом ЦК в 1958 году, когда численность населения возросла в послевоенный период . До начала приватизации жилья покупка квартиры в ЖСК была едва ли не единственным способом получить квартиру в собственность. И не смотря на дороговизну этого способа (в 80х годах стоимость пая в ЖСК составляла 3000 рублей при месячной зарплате в 120-140 рублей), от желающих купить квартиру не было отбоя. Во-первых, потому что качество строительства было на высоте (строили для себя), а во-вторых, и управление этими домами было обособленное. И как следствие, контингент жильцов был соответствующий.

Особенности ЖСК сегодня.

214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." регламентирует отношения по привлечению денежных средств дольщиков на этапе строительства многоквартирного дома. Этот закон прямо говорит, что единственной разрешенной альтернативой долевому строительству может служить жилищный кооператив. Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищный накопительный кооператив (ЖНК) и жилищный строительный кооператив (ЖСК). Разница между ними заключается в том, что платежи в ЖНК регламентируются 215-ФЗ от 30.12.2004г . Участник ЖНК оплачивает несколько видов взносов: первоначальный, ежемесячный и паевой. Порядок платежей в ЖСК не прописаны в специальном законом. И хотя ЖСК посвещены две главы Жилищного кодекса (11-я и 12-я), единственный документ, регламентирующий оплату квартир в ЖСК - это устав кооператива.

Чтобы лучше понять суть ЖСК, рекомендую Вам посмотреть вот этот видеоролик:

Итак, хотя участие в ЖСК является вполне легальной возможностью купить квартиру в строящемся доме, этот способ является более рисковым, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Основные риски покупателя, члена ЖСК, это:

  • Риск увеличения стоимости квартиры при необходимости доплаты сверх оплаченного пая
  • Риск срывов сроков строительства
  • Риск двойных продаж

Конечно, сам по себе договор долевого участия не является панацеей при покупке новостройки. И при продажах по 214-ФЗ срыв сроков сдачи объекта - не редкость. В ДДУ также возможны формулировки о обязанности участника строительства доплатить застройщику в случае, если площадь квартиры по обмерам БТИ в готовом доме будет больше, чем проектная, указанная в ДДУ. Однако, от двойных продаж ДДУ все-таки защищает.

Если ЖСК организовывают, значит, это кому-нибудь нужно?

Рассмотрим случаи, когда создается ЖСК:

  1. Инициативная группа граждан решила построить для себя дом. При наличии грамотного управления коопреативом и целевого расходования средств возможна покупка квартиры по выгодной цене, помноженная на высокое качество строительства дома. Хотя, я с таким на практике не встречалась - уж очень редко в России бывает грамотное управление вкупе с целевыми тратами.
  2. Застройщик, не имеет возможности заключать ДДУ. Это происходит, когда нет хотя бы одного из документов: разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка (или иного документа на землю), опубликованной проектной декларации). Но стройка идет параллельно с оформлением документов, и застройщик  создает "карманное" ЖСК как офис продаж, чтобы привлекать деньги на строительство. Вполне возможно, что после получения необходимых бумаг застройщиком, договор с ЖСК будет переоформлен в ДДУ с застройщиком. Вполне возможно также, что этого и не произойдет.

И в первом и во втором случае, ЖСК - это высокорисковый способ частных инвестиций в строительство жилья, не регламентированный жестко законодательно. При прочих равных покупка квартиры по ДДУ у проверенного застройщика будет более выгодным решением.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

13 комментариев к записи “Продажа квартир в жилищных строительных кооперативах (ЖСК) или как застройщики обходят ДДУ?”

  1. Спасибо. Очень полезно!

  2. Всегда есть риск при покупки недвижимости. Я в таком случае советуюсь с гороскопом, рассчитывая благоприятный период для покупки. Таким образом купила себе комнату.

  3. Константин:

    Вы в своем уме?

  4. Андрей:

    Автор молодец! публикация полезна тем, что прямо указывает на отсутствие законного регулятора деятельности ЖСК. Устав ЖСК, как правило, не способен урегулировать спор между пайщиком и кооперативом, так как Организаторы ЖСК сочиняют его в собственных интересах. Но, что же делать пайщикам, чьи права нарушены срывом сроков передачи квартиры? варианты: выйти из членов и забрать пай или дожидаться дождаться срока сдачи; либо всем пайщикам провести общее собрание и переизбрать ручное правление и председателя. Провести аудит, выявить нарушения, которх не может не быть, обратиться в СКР с заявлением. Далее, внести изменения в устав в части ответственности ЖСК за нарушение сроков окончания строительства и работать в этом направлении. Вот и всё пожалуй.

  5. Ольга:

    А может быть такое что дом разделен на 2ЖСК?и квартиры продают и те и другие,якобы поравной доле дом разделен

    • admin:

      И каждое ЖСК свою половину строит? Одно -левую, другое — правую? Звучит как бред, но в России все возможно, надо документы смотреть.

  6. Наталья:

    Добрый день,

    пай в ЖСК я оплатила, квартиру построили, идут отделочные работы,
    хочу переуступить пай дочери, чтобы собственность на нее оформлять.

    не могли бы подсказать какие налоги нужно платить при уступке пая в ЖСК?
    1 дочери (близкий родственник)
    2 не родственнику

    спасибо за ответ…

    • admin:

      Дочери можете сделать дарение, не родственнику — продажу по той же стоимости, что и купили, это избавит вас от налогов.

  7. ирина:

    Добрый день,помогите советом,пожалуйста! Квартира куплена в жск в 2012г.,пай выплачен,акт приема-передачи подписан,дом введён в эксплуатацию.Как я поняла,право собственности возникает в момент выплаты пая.Мне нужно продать квартиру.Могу ли я после выплаты пая заключить с покупателем договор к/п и регистрировать его по суду? Жск никак не зарегистрирует дом в рос реестре.Брала выписку -дома нет.Обещают уже 2 года.Или,возможно,есть еще какие-то варианты продажи…? В переуступке пая мне отказали.Подскажите,по-возможности!! Спасибо!

    • admin:

      Вы можете получить право собственности по суду, а после этого заключить договор купли-продажи с покупателем.

  8. Мария:

    Добрый день! Подскажите, после покупки квартиры в построенном доме, собственник автоматически становится членом кооператива?

    • admin:

      Покупатель квартиры у ЖСК становится членом кооператива в момент вступления в кооператив и оплаты членских взносов. А вот собственником он становится в момент полной выплаты пая. Вступление в кооператив и выплата пая могут произойти в разное время. Надо читать, как это прописано в договоре.

  9. Мария:

    Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы хотим купить квартиру по жск. В компании говорят взнос составляет 30 тр и 1% за оформление в квартиры в собственность. Надо ли будет платить еще какие либо взносы? Спасибю

Оставить комментарий